Jak płacić czynsz w czasie epidemii

Coraz głośniej podnoszą się głosy sporej grupy przedsiębiorców, których głównym problemem nie jest wcale zachłanność ZUS, ale… taka sama, a może i większa, pazerność innych przedsiębiorców. A także gmin, które dysponują sporą liczbą lokali użytkowych.

Nie oszukujmy się. Kondycja wielu lokali (kawiarnie, restauracje, dyskoteki, puby, fitness itp.) jest żadna po prostu. Mówiąc językiem ekonomicznym – występuje brak akumulacji kapitału na tyle istotny, że nie pozwala zamknąć działalności.

Często czynsz i inne opłaty stałe (media itp.) pochłaniają nawet 80% miesięcznego przychodu. Pozostałe 20% to zarobek właściciela, płace, ZUS, podatki.

Oczywiście są wyjątki – lokal wraz z całą nieruchomością jest wyłączną własnością tej samej osoby.

W centrach dużych miast są to rzadkość.

Czy to oznacza, że czeka nas za chwilę fala pozwów sądowych, a po niej fala eksmisji bądź też spektakularnych bankructw?

Odpowiedź powinniśmy znaleźć w Kodeksie cywilnym.

Art. 700:

Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Ze względu na epidemie zamknięte są siłownie, baseny, kluby taneczne, kluby fitness, muzea, biblioteki i kina.

Restauracje mogą prowadzić sprzedaż na wynos.

Jak jednak, a raczej komu? mają to czynić restauracje w miastach żyjących głównie z turystyki?

Przecież ulice są puste. Nawet bez wprowadzenia ograniczeń lokale byłyby praktycznie bez konsumentów. Trudno więc przecenić znaczenie powyższego przepisu.

W Komentarzu do kodeksu cywilnego (red. prof. ucz. UW dr hab. Konrad Osajda) czytamy:

Dzierżawca może domagać się obniżenia czynszu, gdy znacznemu zmniejszeniu uległ zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy. Powinno to być spowodowane okolicznościami, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności (tzn. nie są efektem jego działań i zaniechań). Okoliczności te to w szczególności klęski żywiołowe, przypadkowe wydarzenia, pomór bydła czy inne choroby inwentarza żywego, klęska nieurodzaju, ale również klęska urodzaju powodująca znaczny spadek cen na rynku, powódź, gradobicie, zaraza (tak K. Zaradkiewicz, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 700 KC, Nb 1, s. 570; W. Pańko, Dzierżawa, s. 136; J. Szachułowicz, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2009, t. II, art. 700 KC, Nb 2, s. 511; co do klęski urodzaju odmiennie A. Lichorowicz, w: System PrPryw, t. 8, 2011, Nb 35, s. 201). Zasadniczo jednak, przyczyny te to zmiany stosunków wynikające ze zwykłego ryzyka gospodarczego (zob. wyr. SN z 13.2.2004 r., IV CK 22/03, Legalis; M. Drela, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz 2016, art. 700 KC, Nb 2, s. 1351). Nie są tutaj zatem wymagane jedynie nadzwyczajne zmiany stosunków (por. art. 3571KC). Dzierżawca nie będzie mógł skorzystać z beneficjów komentowanego przepisu, jeśli obniżenie przychodów związane jest z jego osobą. Przypadki związane z osobą dzierżawcy dotyczą także osób, za których zachowania dzierżawca ponosi odpowiedzialność, zwłaszcza pracowników czy członków rodziny (por. H. Ciepła, w: Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 700 KC, Nb 3, s. 472). Chodzi tu o przypadki, za które dzierżawca nie ponosi co prawda winy (tym bardziej jeśli tę winę ponosi), ale dotyczą one jego osoby (np. wypadek, choroba, wyjazd dzierżawcy lub członka rodziny, śmierć członka rodziny, pobyt w zakładzie karnym, nałóg, nieudolność; zob. W. Pańko, Dzierżawa, s. 135–136; A. Lichorowicz, w: System PrPryw, t. 8, 2011, Nb 35, s. 201; Z. Radwański, w: System PrCyw, t. III, cz. 2, s. 368; A. Suchoń, w: Gutowski, Komentarz, t. II, art. 700 KC, Nb 2). Przepis wymaga tutaj kumulatywnego spełnienia obu przesłanek, a zatem obniżenie przychodu nastąpić ma nie tylko na skutek okoliczności niedotyczących osoby dzierżawcy, ale równocześnie, za które nie ponosi on odpowiedzialności, przy czym wystarczą zmiany stosunków mieszczące się w granicach zwykłego ryzyka gospodarczego.

I tutaj właśnie znajduje się problem.

Otóż jeszcze w pochodzącym z 1897 r. komentarzu do ABGB (kodeks cywilny austriacki, obowiązujący na części ziem II RP) czytamy, że udostępnienie nieruchomości w celu dalszego zarobkowego oddawania do korzystania stanowi dzierżawę, a nie najem; możliwe jest wydzierżawienie ogrodu, jeżeli korzystający ma ciągnąć zyski z owoców, albo jego wynajęcie, jeżeli celem jest używanie go w celach rekreacyjnych, "przechadzki". Poprzednik Naczelnego Sądu Administracyjnego, funkcjonujący w II RP Najwyższy Trybunał Administracyjny w orzeczeniu z dnia 22 października 1922 r. (L.Rej. 3085/26, OSP 1929, poz. 489, s. 438) wyjaśnił różnice pomiędzy najmem a dzierżawą:

„o ile z mocy zawartej umowy chodzi jedynie o używanie przedmiotu, to zachodzi stosunek najmu, o ile zaś chodzi także o pożytki przedmiotu, których wydobycie wymaga nakładu pracy, to ma miejsce stosunek dzierżawy. Wspólną natomiast cechą tych dwóch rodzajów dzierżawy (locatio conductio) jest oddanie przez kogoś (…) drugiemu (…) rzeczy niezużywalnej, a zatem niezamiennej, do używania tytułem prawa osobistego za określonem wynagrodzeniem (czynszem, merces, pretium) na pewien określony czas".

Podkreślane jest także podobieństwo umowy leasingu do dzierżawy.

Zatem w przypadku korzystania za odpłatnością z lokalu restauracji, pubu, dyskoteki itp. jest dzierżawą czy też najmem?

Obawiam się, że w praktyce będą decydować niuanse znajdujące się w zawartych umowach.

Są bowiem takie, które nazywane są wprost umowami dzierżawy, są też takie, które ze względu na treść odpowiadają takiej klasyfikacji.

A co z resztą?

Wszak gros umów lokali użytkowych nie tylko z nazwy podpada wyłącznie pod najem.

Wydaje się, że w takim przypadku przedsiębiorca, którego interesy legły w gruzach wskutek wprowadzenia stanu epidemii powinien powoływać się na art. 5 Kodeksu cywilnego.

Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Od czasów powstania szkoły prawa naturalnego (a więc od XVII stulecia, kiedy to holenderski prawnik Huig de Grot, Grocjuszem zwany, opublikował De iure belli ac pacis - O prawie wojny i pokoju) wiemy, że istnieją tzw. prawa podmiotowe, przyrodzone niejako każdemu człowiekowi. Poprzez późniejsze szkoły pojęcie to znalazło w końcu współczesny wyraz -

prawem podmiotowym jest wynikająca ze stosunku prawnego sfera możności postępowania, przyznana przez normę prawną w celu ochrony interesów podmiotu uprawnionego i przez normę prawną zabezpieczona (por. Wolter, Ignatowicz, Stefaniuk, Prawo cywilne, 2001, s. 128 i n.).

Pośród nich poczesne miejsca znajdują roszczenia, a zatem wszelkie możliwe do wyobrażenia wierzytelności.

Zawarta w cytowanym przepisie klauzula generalna powinna więc skutecznie miarkować nadmierne apetyty tych przedsiębiorców, którzy nie patrząc na ogólną sytuację nie zamierzają ulżyć innym, znajdującym się w o wiele gorszym położeniu.

Jak więc widać, jeśli wynajmujący lokale będą bezwzględnie dochodzić swoich praw wynikających z umowy muszą pamiętać, że mogą się rozczarować.

Zamiast czynszu w spodziewanej wysokości mogą stanąć wobec konieczności poszukiwania nowego najemcy bez możliwości dochodzenia zaległych czynszów, kar umownych itp. od poprzedniego.

Rzecz jasna ostateczny wynik każdej mogącej wyniknąć choćby tylko teoretycznie sprawy trudno ostatecznie przesądzić. Są bowiem przedsiębiorcy ledwie-ledwie wiążący koniec z końcem, są też i tacy, dla których posiadanie lokalu stanowi przykrycie innych, nie do końca legalnych interesów.

Dlatego trzeba rozmawiać. Stan pandemii kiedyś się skończy.

I wtedy na nowo trzeba będzie rozkręcać zawieszoną teraz nie z własnej winy działalność.

A to oznacza dalszą niemożność płacenia czynszów na poziomie sprzed wybuchu epidemii.

Bo żeby doszło do odrodzenia przedsiębiorcy równolegle musi odrodzić się konsument.

Ktoś, kto tego nie rozumie i patrzy jedynie na swoją kieszeń powinien być odpowiednio potraktowany przez innych.

Wiem, apeluję do przedsiębiorców, którzy od 2011 roku nie raz dowiedli, że tylko jednego nie potrafią – jednoczyć się w celu obrony swoich interesów.

Wszyscy po cichu liczą, że pandemia ustąpi, i to jeszcze w maju.

W międzyczasie ludzie pragnący zaistnieć politycznie próbują przedstawiać Państwo (w tym ZUS) jako jedyne zło zagrażające przedsiębiorcom w czasach zarazy.

To jednak tylko niewielka część prawdy, bądź też wcale, jak wykazałem wyżej.

Ustąpienie pandemii nie znaczy jednak, że nie wróci w przyszłości.

Choć niekoniecznie ze względu na koronawirusa.

Czy wtedy dalej będziemy powtarzać stare błędy?

Dzisiaj stoimy wobec próby, która dotyka równo nas wszystkich.

I widzimy jak na dłoni, że konieczna jest choćby zmiana Konstytucji.

Również, a może przede wszystkim, art. 700 Kodeksu cywilnego powinien mieć zastosowanie nie tylko do dzierżawy, ale i do stosunków najmu.

Art. 5 jak każda klauzula generalna rodzi zbyt często tylko teoretyczne uprawnienia.

Jako społeczeństwo musimy wreszcie nauczyć się mówić SPRAWDZAM!

I wymagać konkretów, nie tylko narzekać w mediach społecznościowych.

4.04 2020