CHF - frankowa zmora dusząca Polaków.

W 5-ej części sagi Gwiezdne Wojny mistrz Yoda na deklaracje młodego Luka Skywalkera, że się nie boi odpowiada „ Ale będziesz się bać !”. To samo dotyczy kredytobiorców, którzy nieroztropnie zadłużyli się na zakup nieruchomości we franku szwajcarskim (CHF).

Szacuje się że w Polsce ponad 700 tyś osób zaciągnęło kredyt w szwajcarskiej walucie. Istny boom kredytowy w CHF przypadł na najgorszy dla kredytobiorców (z dzisiejszego punktu widzenia) okres 2006-2008 kiedy frank znacznie osłabił się względem złotówki czy też raczej należało by powiedzieć „nadmuchano” złotówkę w wyniku czego jej siła sztucznie wzrosła względem wszystkich głównych walut (CHF, USD, EUR, GPB). To kto „dmuchał” złotówkę i dlaczego przy praktycznie braku przeciwdziałania ze strony tubylczych polityków i specjalistów od finansów nie jest przedmiotem tych rozważań. Skoncentrujmy się jednak na problemie kredytobiorców w CHF.

To o czym donoszą media i różnej maści pseudo „analitycy” to problem ze wzrostem kursu CHF/PLN i terminowością w spłacaniu rat. Oczywiście zwyżka kursu w ciągu miesiąca o 30 groszy powoduje, że koszt miesięcznej raty rośnie o skromne 10%. Taki wzrost raty wynika wyłącznie ze wzrostu kursu CHF w stosunku do PLN bo podstawowe stopy w Szwajcarii są nadal na minimalnym poziomie poniżej 0,25% rocznie (ledwo 2 dni temu centralny bank szwajcarski oświadczył że nie podniesie stóp procentowych). Wielu kredytobiorców zadłużonych w CHF płaci na chwilę obecną ratę nie wiele większa niż płacili 3-4 lata temu. Wynika to przede wszystkim z faktu, że w latach 2007-2008 wskaźnik LIBOR 3M stanowiący obok marży banku podstawę do wyliczenia raty kapitałowo odsetkowej był 16 krotnie wyższy niż jest obecnie (dziś jest to wartość ok. 0,175% podczas gdy w 2007 wynosił 2,8%) co mówi jak wysokie było procentowanie franka szwajcarskiego ustanowione przez bank centralny.

Jednocześnie przy tak wysokim oprocentowaniu CHF przekładającym się na LIBOR i mocnej złotówce – ok. 2zł / CHF kredytobiorcy płacili nie wiele mniej niż płacą dziś (do spłaty raty mieli więcej franków ale po niższym kursie, obecnie mają mniej franków ale po wyższym kursie) . Jak już wspomniano dziś LIBOR 3M jest 16 krotnie mniejszy – ok. 0,17% ale kurs CHF/PLN wynosi ok. 3,3zł czyli wzrósł o 60%. Gdyby dziś Szwajcaria podniosła do tego poziomu oprocentowanie swojej waluty co w roku 2007 to polscy kredytobiorcy zapłacili by ponad 1,5 raza więcej niż płacą dziś czyli najpewniej w niedługim czasie zabrakło by im środków na obsługę kredytu. 

Być może jest to faktycznie problem dla pewnej części kredytobiorców ale wbrew medialnemu szumowi jaki czynią „merdia” mimo wszystko jest to bardzo mało istotny detal na tle innych, daleko poważniejszych zagrożeń. Teraz 2 słowa o tych innych poważniejszych zagrożeniach.

Na wstępie dodajmy że omawiane tu zagrożenia nie dotyczą wszystkich spośród 700 tyś kredytobiorców zadłużonych w CHF. Problem ten dotyczy tych, którzy mieli LTV(z ang. Loan to value) na poziomie > 50%. Wartość tą możemy rozpatrywać jako graniczną przy dzisiejszym kursie PLN do CHF natomiast w miarę osłabiana się złotówki może okazać się że LTV „zagrożone” osiągnie 0,4 czy nawet 0,3. LTV to parametr wartości udzielonego kredytu do wartości zabezpieczenia. LTV=1 oznacza że klient wziął 100% kredytu na zakup nieruchomości dając zabezpieczenie o tej samej wartości. W naszym przypadku najczęstszym zabezpieczeniem jest hipoteka na kupowanym lokalu gdzie wpisujemy prawo banku do lokalu mimo że to my nadal jesteśmy jego właścicielem. Zatem osoby, które zaciągnęły kredyt w CHF stanowiący mniej niż 50% wartości nieruchomości są względnie bezpieczne i póki co problem ich jeszcze nie dotyczy (dotyczy kwestii wypowiadania przez banki umów kredytowych).

Zobaczmy jak to wygląda na przykładzie: W roku 2008 kredytobiorca zaciągnął na 100% wartości kupowanego mieszkania kredyt w CHF na kwotę 400 tyś złotych co odpowiadało 200 tyś CHF. Do chwili obecnej udało mu się spłacić np. 20 tyś CHF. Jego zadłużenie w CHF wynosi dziś 180 tyś CHF co przy kursie 3,33 zł oznacza zadłużenie 599,4 tyś czyli prawie 200 tyś PLN więcej niż gdy brał kredyt. Dodatkowy problem polega na tym że od chwili zakupu spadły ceny nieruchomości i dzisiaj jego mieszkanie warte jest nie 400 tyś ale zaledwie 360 tyś. Gdyby z jakichś przyczyn właściciel chciał sprzedać swoje mieszkanie za 360 tyś to zostaje z długiem wynoszącym na złotówki 239,4tyś zł co odpowiada 71,892 tyś CHF (kurs 3,33). Oczywiście dług ten może wzrosnąć gdy osłabi się złotówka w stos. do CHF. 

Są różne przyczyny, które zmuszają ludzi do sprzedaży nieruchomości: zmiana planów zawodowych, wyjazd zagraniczny, rozwód, problemy finansowe, chęć kupna innego mieszkania itp. W tym przypadku sprzedaż obciążonego lokalu hipoteką we franku szwajcarskim powoduje że do spłaty jest potężny dług. Ten sam problem mają mieszkaniowi „spekulanci”, którzy w latach 2006-2008 kupowali na kredyt kolejne mieszkania do sprzedaży i pod wynajem. Dziś nie są ich w stanie sprzedać po cenie zakupu i dodatkowo mają 1,5 raza większe zadłużenie do spłaty niż wartość posiadanych przez nich lokali. Problem mają również osoby, które nie zamierzają sprzedawać swoich mieszkań ponieważ kupiły je na własne potrzeby mieszkaniowe ale o tym poniżej. 

Ale jest jeszcze jeden i to znacznie poważniejszy problem niż wszystkim się wydawało. Tym problemem jest spadająca wartość zabezpieczeń i związane z tym konsekwencje. Do niedawna wydawało się że jedyny kłopot kredytobiorcy to konieczność nazbierania na kolejną ratę. Dopiero w przypadku zaprzestania spłat należało spodziewać się przejęcia mieszkania i licytacji przez komornika z wniosku banku. Nikt bowiem nie zwracał uwagi na jeden drobny szczegół. Tym szczegółem jest zabezpieczenie jakie dajemy bankowi pod zastaw udzielonej pożyczki na zakup. Tym zabezpieczeniem zwyczajowo jest hipoteka na nieruchomości. Gdy spada wartość zabezpieczenia (spadek cen nieruchomości lub rośnie dług w PLN jak teraz na skutek umocnienia CHF) a zabezpieczenie to wyliczono w PLN na bazie wyceny rynkowej kupowanej nieruchomości bank zaczyna się niepokoić. Dotychczas wszystkim wydawało się, że to problem banku. Skoro bank pożyczył nam forsę widząc co jest zastawem (nasza kupowana nieruchomość) to sam sobie jest winny i nic od nas nie może dodatkowo wymusić póki spłacamy raty. Nic bardziej mylnego. Bo to nie jest tak naprawdę problem banku ale kredytobiorcy i to on zaraz za to zapłaci. Bank bowiem ma dbać o jakość owych zabezpieczeń hipotecznych. Żeby było śmieszniej zmusił go do tego państwowy nadzór (KNF) jedną ze swoich rekomendacji z roku 2009. W myśl tych wymagań banki mają dbać o jakość zabezpieczeń a jeśli okaże się, że zabezpieczenia są nie wystarczające (spadek wartości lokalu czy wzrost długu w skutek ryzyka kursowego) to banki mają prawo zażądać dodatkowych zabezpieczeń (inna nieruchomość, gotówka, kosztowności, nerka itp.) a jeśli klient odmówi wypowiedzieć kredyt licytując dłużnika celem odzyskania tego co można odzyskać. Straty odpisze się zysków i defkato bank będzie nadal na plusie.

Takie działania ze strony banków już miały miejsce wiosną 2009 gdy banki grożąc wypowiedzeniem umów kredytowych żądały nowych zabezpieczeń od kredytobiorców lub dodatkowych profitów w postaci podwyżki marży lub ubezpieczenia. Po szczegóły całej akcji odsyłam do mojego opracowania sprzed kilku miesięcy ( ”Masz mieszkanie na kredyt? Bank ci je zabierze i zlicytuje, nawet jak spłacasz regularnie raty” ) gdzie dokładnie opisano działania jakie podjęły poszczególne banki względem swoich klientów oraz czym to się skończyło. Dziś wszyscy nabrali wody w usta i udają, że takiego wydarzenia w ogóle nie było. Patrząc na słabnącą złotówkę względem CHF nikt stara się nie dostrzegać tego zagrożenia dla kredytobiorców. Temat po prostu jest tematem tabu i nie wolno go poruszać by nie siać paniki wśród wielu „młodych, wykształconych z wielkich miast” (MWZWM). 

Złotówka jest obecnie całkowicie na łasce spekulantów. Im bardziej chora jest strefa euro w wyniku czego sama europejska waluta osłabia się względem USD i CHF tym bardziej osłabia się PLN w stos. do CHF. Co ciekawe nawet przy słabnącym euro złotówka słabnie jeszcze szybciej. Niektórzy wieszczą już kasandryczne wizje ze lada chwila CHF będzie po 3,5 (pan Szewczak na Niezależnej LINK ) – nie można tego całkowicie wykluczyć.

Kilka porad praktycznych dla zadłużonych w CHF: 

1. Nie wpadać w panikę i nie lecieć przewalutowywać kredyt CHF na PLN bo zadłużenie wzrośnie na stałe o 1,5 raza (w stos do poziomu 2007/2008) a i spora szansa że takiego kredytu bank nie przyzna, zresztą rata w PLN będzie znacznie większa niż dziś w CHF.

2. Zmusić bank do spłaty w CHF a nie w PLN po kursie banku. Banki mają bandycki spread, który powoduje że płacimy znacznie więcej niż gdybyśmy kupili walutę w kantorze. Ot taka ciekawostka – wczoraj przy kursie FOREX CHF/PLN 3,33 były takie banki, które przeliczały kurs raty po 3,47zł czyli całe 14 gr więcej. Kupując walutę samemu oszczędzamy na bakowym bandyckim spredzie, ponadto czasami możemy kupić więcej CHF gdy jest niższy, korzystniejszy kurs.

3. Nie dać się zastraszać bankierom gdy będą dzwonili z propozycjami nowych zabezpieczeń itp. Oświadczyć ze rozmowa jest nagrywana, przestaną od razu niepokoić przez telefon. W oddziale wszystkich propozycji żądać na piśmie, ostentacyjnie nagrywać cała rozmowę kamerą lub na magnetofon, wziąć świadka, nic nie akceptować „na gębę”, nie podpisywać na ladzie kasowej żadnych dokumentów bez wnikliwego ich przeczytania w domu lub nawet konsultacji z prawnikiem. Odmawiać zgody na podniesienie marży bo to w żaden sposób nie zabezpiecza banku tylko jest źródłem dodatkowej dla niego kasy kosztem kredytobiorcy. Nie godzić się na wydłużenie okresu kredytowania jeśli nie mamy problemu z wysokością poszczególnych rat (podnosi to tylko koszta klienta i daje kasę bankowi). Jedyne dopuszczalne opcje to wydanie jeśli się nie da inaczej bankowi zabezpieczenia w postaci hipoteki na innej naszej nieruchomości lub dodatkowe ubezpieczenie ryzyka kredytowego (kosztowniejsze ale dopuszczalne). W przypadku rażącego zaniżenia przez bank wartości naszego zabezpieczenia domagać się wyceny biegłego rzeczoznawcy.

4. W przypadku grożenia prze bank wypowiedzeniem kredytu na gwałt powiadamiać wszelkiej maści media. Jak zrobią nagonkę to może bank się wstrzymają jak w roku 2009.

5. Zjednoczyć się i wspólnie dyskutować o strategii i sposobach obrony przed „banksterami”. Są w internecie portale skupiające kredytobiorców zadłużonych w CHF – np. portal inicjatywy kupfranki.pl 

Na koniec informacja jak rozwiązano problem kredytów w CHF na Węgrzech. Na Węgrzech zadłużonych w CHF jest ledwo 70 tyś obywateli. Widząc co się święci węgierki premier Viktor Orban ( o węgierskiej drodze do poczytania w opracowaniu pod nieco eufemistycznym tytułem (ze względu że takie działania pomocne kredytobiorcom niosące jednak pewne cechy socjalizmu) pt. Węgry obaliły socjalizm - sprawił to Viktor Orbán - chwała mu! ) wprowadził już od kilku miesięcy dla kredytobiorców w CHF sztywny kurs wymiany. Płacą oni swoje kredyty po kursie 2,6 PLN (po przeliczeniu forinta) a nie po 3,33. Takie gwarancje obowiązują do roku 2014. Po tym okresie kredytobiorcy będą musieli zwrócić tą pożyczkę ale do tego czasu najpewniej sytuacja się unormuje i 70 tyś Węgrów nie pójdzie pod most.