Masz mieszkanie na kredyt? Bank ci je zabierze i zlicytuje, nawet jak spłacasz regularnie raty

Wydawało by się że w tytule jest niedorzeczność bo

jak niby można wymówić umowę kredytu hipotecznego zaciągniętą na kilkadziesiąt lat jeśli kredytobiorca regularnie i bez opóźnień spłaca raty kredytu. Ano okazuje się że można.Współczesne umowy kredytowe są tak konstruowane że klient nie ma praktycznie szans „obronić się” w przypadku podjęcia przez bank decyzji o wypowiedzeniu umowy kredytowej. W przypadku wypowiedzenia umowy kredytowej przeciętny Kowalski ma 30 dni na spłacenie całego zadłużenia a w razie nie wywiązania się z tego warunku bank postawi kredyt „w stan wymagalności” co sprowadza się do tego, że uzyskuje z marszu sądownie potwierdzony tytuł egzekucyjny umożliwiający komornikowi zlicytowanie nieruchomości kredytobiorcy celem odzyskania brakującej kwoty na rzecz banku oraz dalsze egzekucje komornicze z pozostałego majątku jeśli nie udało się zaspokoić roszczeń banku w wyniku licytacji kredytowanej nieruchomości.

Do niedawna tj. jeszcze 2-3 lata wstecz nie istniało praktycznie takie zagrożenie dla kredytobiorcy. To raczej banki obawiały się że kredytobiorca sam wymówi kredyt i zaciągnie kredyt refinansowy w konkurencyjnym banku na spłatę starego kredytu na lepszych warunkach niż jego stary kredyt. Dziś już takiej możliwości za bardzo nie ma a wynika to przede wszystkim z faktu że marża kredytu oferowana na rynku w roku 2010 jest znacznie większa niż w przypadku kredytów sprzed kilku lat. W przypadku kredytów walutowych zwłaszcza w ulubionym przez Polaków franku szwajcarskim marża może być wyższa nawet kilkukrotnie. Ponadto w stosunku do okresu sprzed roku 2008 banki znacznie zaostrzyły kryteria dla kredytobiorców co sprowadza się do tego że dziś kredytobiorca często nie może liczyć na kwotę jaka była by mu potrzebna do spłaty zobowiązania, a którą kilka lat temu dostawał bez najmniejszego problemu. Dodatkowo nakłada się na ten fakt działanie polskiego nadzoru bankowego czyli KNF (Komisja Nadzoru Finansowego), która zabroniła bankom prowadzenia nie skrępowanej akcji kredytowej. Te ograniczenia zostały zapisane pod postacią „rekomendacji” czyli zaleceń którymi winny się kierować banki. W rekomendacji „S2”, która została wprowadzona w lipcu 2009 zawarto szereg ograniczeń i wymagań nakładanych na banki odnośnie udzielania nowych kredytów i monitorowania sytuacji już udzielonych. Wprowadzone ograniczenia sprawiają że kredytobiorca dostanie znacznie mniejszą kwotę kredytu przy zdecydowanie ostrzej liczonym „scoringu” czyli ocenie zdolności kredytowej. Dodatkowo zwłaszcza w przypadku kredytów walutowych podniesiono tzw. wskaźnik LTV czyli udział kredytu na zakup nieruchomości do wartości zabezpieczenia co oznacza konieczność zgromadzenia odpowiednio dużego wkładu własnego. Skutkowało to ostatecznie zniknięciem ofert kredytowania nieruchomości (zwłaszcza w walucie) na 100% i więcej wartości kupowanej nieruchomości przy braku wkładu własnego. Zasadniczo działania te były słuszne gdyż prowadziły do ograniczenia roli kredytu a co za tym idzie zmuszały kredytobiorcę do uzbierania „wkładu własnego” oraz urealniały jego zdolność kredytową przez rzetelniej liczony „scoring” (znane były wcześniej przypadki gdy licząc zgodność kredytową banki wraz z kredytobiorcą zaniżały faktyczne koszty utrzymania tak że po zapłaceniu raty i opłat, które deklarował kredytobiorca zostawało mu ledwie 100-200zł). Z chwilą gdy na rynku nieruchomości trwała hossa podtrzymywana tanim kredytem banki nie przejmowały się sytuacją, że klient może zacząć mieć problemy ze spłatą zobowiązania. W przypadku problemów zawsze można było szybko sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem a ponieważ ceny rosły po kilkanaście a nawet kilkadziesiąt procent rocznie to z reguły kredytobiorca mógł bez problemu spłacić bank i jeszcze zarabiał na nadwyżce pomiędzy ceną sprzedaży a spłaconym kredytem. Takie działanie czyli stały i wyraźny wzrost cen nieruchomości oraz związany z tym popyt przewyższający podaż powodowały że ani banki ani klienci nie obawiali się sytuacji w której będą musieli szybko spłacić zaciągnięty kredyt. Dokładnie ten sam mechanizm był podstawą na której wyhodowano ogólnoświatowy kryzys finansowy. Banki na wyścigi dawały kredyty hipoteczne osobom nie zdolnym do ich spłacenia (osoby ten nazywano NINJA – "No Income No Job or Asset") bo w przypadku przejęcia nieruchomości zarabiały na licytacji zarówno one jak i sami dłużnicy. Dodatkowo potem hipoteki na nieruchomościach odpowiednio „przepakowane” w nowe unikalne „produkty bankowe” były przedmiotem handlu i zastawów pomiędzy instytucjami finansowymi, rządowymi i samorządowymi na całym świecie. Na tzw. „zachodzie” zorientowano się w rzeczywistej sytuacji problemu gdy było już praktycznie za późno. Tamtejsze banki prawie do ostatniej chwili czyli do chwili gdy ogłosiły że są nie wypłacalne prowadziły szaloną akcje kredytową.
W Polsce sytuacja była znacznie lepsza bo po pierwsze handel nowymi „produktami bankowymi” zawierającymi toksyczne hipoteki ograniczał się prawie wyłącznie do central zagranicznych banków, które posiadały sprzedane wcześniej polskie banki oraz akcja kredytowa nie osiągnęła takiego natężenia jak na zachodzie.
Jak już wspomniano polski nadzór bankowy (KNF) wprowadził restrykcje dla banków przy kredytowaniu nieruchomości których celem było zredukowanie zadłużenia kredytobiorców do wartości możliwych do udźwignięcia.
Dodatkowo nałożono na banki obowiązek dbania o weryfikacje swojego portfela kredytowego by nie dopuścić do sytuacji gdy bank w wyniku niewypłacalności kredytobiorców zostanie z nie wiele wartymi zastawami hipotecznymi i będzie nie wypłacalny.
KNF zażądał od banków na bieżąco monitorowania wartości zabezpieczeń hipotecznych. W przypadku gdyby zabezpieczenia okazały się nie wystarczające do pokrycia zobowiązań kredytobiorcy bank powinien zmusić kredytobiorcę do wydania mu dodatkowych zabezpieczeń albo wymówić mu kredyt doprowadzając przez licytacje do odzyskania jak najszybciej i jak największej części długu.
Kiedy maleje wartość zabezpieczenia kredytu hipotecznego?
1. Przy założeniu iż cena nieruchomości utrzymuje się na stałym poziomie w naturalny sposób nieruchomość ulega amortyzacji
2. Przy założeniu że ceny nieruchomości spadają (taki przypadek mamy od ponad 2 lat) a wartość zobowiązania pozostaje niezmienna (co miesięczna zmiana zadłużenia jest zbyt mało znacząca) lub gwałtownie rośnie (ryzyko kursowe w przypadku kredytów w walucie).
3. Przy założeniu że nastąpił gwałtowny wzrost zadłużenia kredytobiorcy wynikający z różnicy kursowej w walucie obcej między datą zaciągnięcia kredytu a datą obecną i/lub w wyniku wzrostu stóp procentowych (dla walut wskaźnik LIBOR, dla złotówki WIBOR)

Obecnie do czynienia mamy z przypadkiem 2 i przypadkiem 3 (dotyczy osób, które zaciągnęły kredyt w walucie obcej lub denominowany do tej waluty ). Ceny nieruchomości spadają bo coraz trudniej o kredyt a nabywcy z jednej strony nie mają dość gotówki a z 2-giej nie chcą przepłacać widząc że mieszkania już nie znikają z rynku z dnia na dzień.
Dodatkowo osoby, które zaciągnęły kredyt w walucie obcej przy bardzo mocnej złotówce mają dziś znacznie większe zadłużenie w związku z osłabieniem się złotego. Dla przykładu osoba, która wzięła kredyt we franku szwajcarskim na zakup nieruchomości (zakup za kwotę 400 tyś złotych) w pierwszej połowie roku 2008 na kwotę 200 tyś franków CHF przy kursie 2zł/1 CHF ma dziś do spłaty (przy założeniu że dla uproszczenia pominiemy spłacony już częściowo kapitał) ma do spłaty równowartość 660 tyś zł (3,3zł/1CHF). W wyniku zmian cen na rynku jego nieruchomość straciła na wartości np. 15% czyli warta jest nie 400 tyś zł ale ledwo 340 tyś zł.
Bank przelicza że klient do spłaty ma nie 400 tyś ale 660tyś zł a jego zabezpieczenie spadło z pierwotnych 400 tyś do 340 tyś. Z punktu widzenia klienta spłacającego kolejne raty sytuacja nie uległa zasadniczej zmianie. Przy obecnym kursie franka w okolicach 3,3zł i praktycznie minimalnych stopach procentowych w Szwajcarii (Libor 3M CHF ok. 0,17%) rata kredytu jest tylko nie znacznie większa niż w czasach gdy frank kosztował 2 zł a LIBOR oscylował w okolicy 2,8%. Sytuacja ta zmieni się jednak dramatycznie gdy w wyniku kolejnej fali (tym razem znacznie dłuższej) osłabienia złotówki do np. 4-5 zł za CHF lub (i ) podniesienia znacznego stóp procentowych przez bank Szwajcarii rata może wzrosnąć 1,5 - 2 razy a w skrajnym wypadku i 3 razy.
Problem polega na tym że banki, które udzieliły kredytów walutowych nie będą czekać z windykacją swych należności do czasu gdy kredytobiorcy zaczną zalegać ze spłatą kolejnych rat.
Obawiając się czy klient nie popadnie w tarapaty finansowe a z 2-giej strony chcąc wywiązać się z zobowiązań jakie nałożył na bank polski KNF swoją rekomendacją „S2” bank zaczyna procedurę zmuszenia kredytobiorcy do oddania pod zastaw bankowy kolejnego zabezpieczenia a jeśli klient go nie posiada lub odmawia może próbować wypowiedzieć kredyt doprowadzając do licytacji dłużnika z całego jego majątku w celu odzyskania należności. W Polsce bowiem prawo bankowe pozwala ścigać dłużnika i licytować go z całego majątku jaki posiada włącznie z nieruchomością na której ustanowiono hipotekę. Są kraje w tym niektóre stany w USA gdzie banki mogą dochodzić swoich roszczeń tylko do wysokości zastawu hipotecznego i jedynym źródłem spłaty zobowiązania jest licytacja kredytowanej nieruchomości. Ten system jest zdecydowanie bezpieczniejszy dla kredytobiorcy bo ogranicza jego zobowiązania do majątku, który nabył za kredyt i jednocześnie powoduje że bank zdecydowanie rozsądniej udziela kredytów bo w przypadku kłopotów jedyne pieniądze jakie może ściągnąć z dłużnika pochodzą z licytowanej nieruchomości na którą dłużnik wziął kredyt.
Niestety w Polsce jest zupełnie inaczej a do tego długi przenoszą się na spadkobierców (alternatywą jest odrzucenie spadku lub przyjęcie go w ograniczonej postaci z zobowiązaniami do wysokości wartości spadku).

Czyli mamy sytuacje w której w wyniku działań KNF nawet rzetelnie spłacany kredyt hipoteczny może zostać wymówiony przez bank któremu w wyniku ruchów kursowych lub/i spadku wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu w przypadku jeśli obniżyła się wartość zabezpieczenia. Klient ma nie wielkie opcje manewru bo nie jest w stanie pójść do konkurencyjnego banku i uzyskać innego kredytowania w miejsce wypowiedzianego kredytu. Nie jest również w stanie sprzedać nieruchomości i spłacić kredyt bo często wartość nieruchomości jest mniejsza niż wartość kredytu.

Ktoś powie a po co bank ma wypowiadać kredyt skoro zarabia na jego spłacaniu ?
Owszem zarabia ale perspektywa zysku jest rozciągnięta na lata przy czym ów zysk może być minimalny w stosunku do aktualnie obowiązujących kosztów pożyczek (marże i prowizje kredytowe). Może się zatem okazać że z zimnej kalkulacji biznesowej oraz ryzyka dalszego kredytowania klienta prościej jest wypowiedzieć kredyt.
Bank może wypowiedzieć bo poza wymogiem KNF odnośnie dbania o jakość zabezpieczeń może okazać się że na tej operacji jeszcze zarobi. Jeśli różnica między udzielonym kredytem a zlicytowaną nieruchomością nie będzie zbyt duża to strata jest do zaakceptowania. Dzięki pozbyciu się „trefnego” kredytu bank zwalnia środki z tzw. rezerwy jaką musiał utrzymywać na okoliczność udzielonego kredytu . Mając zwolnione owe rezerwy może ponownie rozpocząć akcje kredytową z tym że kolejny kredyt będzie udzielony przez bank na znacznie lepszych dla banku warunkach (wyższa marża, wyższe i lepsze zabezpieczenia itp). Dodatkowo straty jakie powstały by w skutek nie spłacenia starego kredytu i samej licytacji nieruchomości bank odliczy w zeznaniach podatkowych dzięki czemu uniknie lub zredukuje podatek jaki musi zapłacić fiskusowi.
Dlatego banki starają się pozbyć „trefnych” kredytów przy czym na razie starają się skoncentrować te działania na kredytach konsumpcyjnych (gotówka, karty kredytowe) nie zabezpieczonych hipotekami sprzedając te kredyty firmom windykacyjnym. Jednak ten sam ruch mogą również wykonać z kredytami hipotecznymi. Współczesne umowy kredytowe zawierają klauzulę pozwalające „sprzedać” taki kredyt wraz z kredytobiorcą chętnemu nabywcy (oficjalnie klientom tłumaczy się ze chodzi o sytuacje w której banki zmieniają właściciela lub łączą się między sobą).
Poza wymogami rek. „S2” autorstwa KNF bank ma w umowach kredytowych mnóstwo klauzul i zapisów które powalają mu wypowiedzieć kredyt kredytobiorcy i które w przypadku sporu sądowego zostaną interpretowane na korzyść banku (są to np. pogorszenie sytuacji ekonomicznej kredytobiorcy, pogorszenie sytuacji gospodarczej, wzrost stóp procentowych, spadek wartości zabezpieczeń, itp. ).

Ktoś spyta się czy opisane tu wypadki miały kiedykolwiek miejsce ?
Ano okazuje się że pierwsze takie sytuacje już się wydarzyły. Wiosną 2009 pierwszych kilka banków rozpoczęło wzywanie swoich kredytobiorców celem złożenia im propozycji nie do odrzucenia.
Polski oddział greckiego banku ERGASIAS funkcjonujący na lokalnym rynku pod nazwą "Polbank" rozpoczął wyzwanie tysięcy kredytobiorców, których bank uznał za "przekredytowanych". Osoby te sumiennie spłacały swoje kredyty i nie zalegały z opłatami ale bank uznał że zobligowany jest do przestrzegania rekomendacji „S2” autorstwa KNF czyli dbania o jakość zabezpieczeń. Co ciekawe bank jako oddział greckiego banku nie podlega pod polski KNF zatem nie musiał stosować się do zaleceń wspomnianych rekomendacji a jednak się zastosował i to jako pierwszy wyskoczył przed szereg.
Bank wzywał kredytobiorców którym udzielał znacznych kredytów zwłaszcza w walucie obcej (CHF, EUR) na blisko 100% i więcej. Proponował im oddanie pod zastaw dodatkowej nieruchomości lub podniesienie znacznie marży udzielonego już w przeszłości kredytu. O ile można zrozumieć że dodanie dodatkowych zabezpieczeń leżało w interesie banku zgodnie z zaleceniami KNF to podwyżka marży nie poprawiała zabezpieczeń banku tylko dawała mu dodatkowe dochody kosztem przypartego do muru klienta. Osoby które odmawiały przyjęcia tej oferty były straszone wymówieniem kredytu i koniecznością jego spłaty w 30 dni.
Podobne działania podjęły banki : Millennium i Noble Bank. Niektóre z tych banków żądały dodatkowych zastawów hipotecznych, częściowej spłaty kredytu albo wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.

W wyniku nakręconej akcji w prasie (prym wiodła Gazeta Wyborcza ) przeciwko Polbankowi bank wystąpił o interpretacje rekomendacji „S2” do KNF i zawiesił swoje działania. KNF udał przysłowiowego Greka i oświadczył że bank tak działać nie może i te działania nie wynikają z rek. „S2” ich autorstwa. Tą interpretacją urzędnicy KNF zaprzeczyli swoim własnym ustaleniom zawartym we wspomnianej rekomendacji.

Wspomniana tu akcja przeciw kredytobiorcom walutowym została powstrzymana jednak kolejna wydaje się wisieć w powietrzu. Ceny nieruchomości spadają, osłabia się polska waluta (pogarsza się sytuacja gospodarcza Polski, dramatycznie rośnie dług państwa i ceny polskich obligacji) chwieje się całą strefa euro (bankructwa Grecji, Irlandii) a z nią cały sektor bankowy. Czy tym razem kiedy banki kolektywnie wyciągną ręce po "przekredytowanych" dłużników ktoś będzie miał czas i siłę ich bronić ? Bardzo wątpliwe.

W ostatnich dniach słychać coraz więcej głosów ekonomistów i ekspertów, którzy twierdzą że w niedalekiej przyszłości należy spodziewać się potężnych zawirowań na rynkach finansowych a co za tym idzie osłabienia złotówki w stosunku do obcych walut (zwłaszcza franka szwajcarskiego) co odbije się bardzo mocno na kredytobiorcach zadłużonych w walutach obcych. Czy potwierdzą się te obawy i jakie będą tego konsekwencje przekonamy się już wkrótce ..

Na koniec kilka rad dla osób, które chciały by założyć sobie na szyję pętlę kredytową :
- nie zaciągać kredytu w walucie obcej zwłaszcza w mocnej walucie jaką jest CHF a jeśli to robić to przy największym osłabieniu rodzimej waluty (tylko kiedy będzie ten dołek?)
- starać się brać kredyt w walucie krajowej bo jest to znacznie bezpieczniejsze
- rozważyć wzięcie kredytu w euro (w przypadku upadku strefy euro co będzie skutkować znacznym osłabieniem tej waluty względem PLN może być szansa na szybką spłatę zobowiązań małym kosztem)
- brać jak najmniejszy kredyt tak by wartość zabezpieczenia hipoteką była znacznie niższa niż wartość nieruchomości
- brać kredyt na jak najkrótszy okres czasu mimo wyższych rat

Najlepiej nie brać żadnych kredytów które mogły by w przyszłości okazać się kłopotliwe w spłacie.

P.S
Dla chcących poczytać co wymyśliła KNF w ramach wspomnianej rekomendacji „S2” i nowej „T”
KNF-rek.S2
KNF-rek.T