Prze­sy­łam frag­ment książ­ki „Eko­no­mia w jed­nej lek­cji”. Hen­ry Ha­zlitt na­pi­sał ją w 1948 ro­ku. Ten po­niż­szy frag­ment o kon­tro­li czyn­szów zo­stał do­da­ny w 1961. Mi­mo że to sta­re roz­wa­ża­nia, to jed­nak cią­gle są ak­tu­al­ne. Ale naj­pierw skrót te­go roz­dzia­łu: „Skut­ki kon­tro­li czyn­szów”

1. Nie­do­bo­ry i ko­lej­ki

  Za­kaz wzro­stu czyn­szów, mi­mo ro­sną­ce­go po­py­tu, pro­wa­dzi do per­ma­nent­ne­go nie­do­bo­ru miesz­kań – na­jem­cy oszczę­dza­ją, wy­naj­mu­jąc mniej­sze lo­ka­le, ale cał­ko­wi­ta licz­ba miesz­kań się nie po­więk­sza.

2. Mar­no­traw­stwo po­wierzch­ni

  Ochro­na sta­ły­ch czyn­szów pre­miu­je na­jem­ców już za­miesz­ka­ły­ch – nie zmie­nia­ją miesz­ka­nia, na­wet gdy ich po­trze­by spa­da­ją, co blo­ku­je do­stęp no­wym chęt­nym.

3. Za­ha­mo­wa­nie in­we­sty­cji i bu­do­wy no­wy­ch do­mów

  Przy za­mro­żo­ny­ch czyn­sza­ch zwro­ty z in­we­sty­cji spa­da­ją po­ni­żej kosz­tów bu­do­wy i utrzy­ma­nia. W re­zul­ta­cie de­we­lo­pe­rzy re­zy­gnu­ją z no­wy­ch pro­jek­tów, po­głę­bia­jąc brak po­da­ży.

4. De­gra­da­cja ist­nie­ją­ce­go za­so­bu

  Sko­ro czyn­sze nie od­zwier­cie­dla­ją rze­czy­wi­sty­ch kosz­tów, wła­ści­cie­le od­kła­da­ją re­mon­ty i mo­der­ni­za­cje – bu­dyn­ki co­raz bar­dziej po­pa­da­ją w ru­inę, ro­dząc get­ta i slum­sy.

5. Dys­kry­mi­na­cja i nie­ra­cjo­nal­ne sub­sy­dia

  Utrzy­my­wa­nie kon­tro­li tyl­ko dla „tań­szy­ch” miesz­kań, a zwol­nie­nie luk­su­so­wy­ch lo­ka­li za­chę­ca do bu­do­wy eks­klu­zyw­ny­ch nie­ru­cho­mo­ści kosz­tem miesz­kań dla osób o niż­szy­ch do­cho­da­ch, po­głę­bia­jąc nie­rów­no­ści.

6. Przej­ście do pań­stwo­we­go bu­dow­nic­twa

  Gdy pro­ble­my sta­ją się zbyt wi­docz­ne, rzą­dy an­ga­żu­ją się w ma­so­wą, ale nie­opła­cal­ną bu­do­wę miesz­kań so­cjal­ny­ch, fi­nan­so­wa­ną przez po­dat­ni­ków, co po­gar­sza re­la­cje mię­dzy wła­sno­ścią pry­wat­ną a na­jem­ca­mi.

Grzegorz GPS Świderski
]]>https://t.me/KanalBlogeraGPS]]>
]]>https://Twitter.com/gps65]]>

SKUT­KI KON­TRO­LI CZYN­SZÓW

  Rzą­do­wa kon­tro­la czyn­szów za do­my i mie­sz­ka­nia sta­no­wi szcze­gól­ną po­stać kon­tro­li cen. Skut­ki jej na ogół są co do isto­ty ta­kie sa­me, jak skut­ki każ­dej in­nej kon­tro­li cen, jed­nak kil­ka z ni­ch wy­ma­ga, aby roz­pa­trzyć je osob­no.

  Kon­tro­lę czyn­szów nie­kie­dy wpro­wa­dza się ja­ko czę­ść ogól­nej po­li­ty­ki kon­tro­li cen, ale czę­ściej de­kre­tu­je się ją od­ręb­nym usta­wo­daw­stwem. Zwy­kle zda­rza się to na po­cząt­ku woj­ny. W ma­łym mie­ście zo­sta­je roz­lo­ko­wa­ny od­dział woj­ska; wzra­sta­ją czyn­sze za po­ko­je do wy­na­ję­cia; pod­no­szą też czyn­sze wła­ści­cie­le apar­ta­men­tów i do­mów do wy­na­ję­cia. Pro­wa­dzi to do po­wszech­ne­go obu­rze­nia. W in­ny­ch znów mia­sta­ch do­my zni­sz­czo­ne są bom­ba­mi, a po­trze­ba zbro­jeń lub in­ny­ch do­staw dla woj­ska kie­ru­je ma­te­ria­ły i ro­bo­ci­znę do in­ny­ch branż niż bu­dow­la­na.

  Po­cząt­ko­wo wpro­wa­dza się kon­tro­lę czyn­szów, ar­gu­men­tu­jąc, że po­daż mie­sz­kań nie je­st „ela­sty­cz­na” — tj. że ich nie­do­bo­ru nie da się uzu­peł­nić na­ty­ch­mia­st, nie­za­leż­nie od te­go, jak wiel­ki do­pu­ści się wzro­st czyn­szów. Utrzy­mu­je się, że wo­bec te­go rząd, za­ka­zu­jąc wzro­stu czyn­szów, chro­ni na­jem­ców od zdzier­stwa i wy­zy­sku, a przy tym nie czy­ni wła­ści­cie­lom żad­nej rze­czy­wi­stej szko­dy i nie znie­chę­ca do wzno­sze­nia no­wy­ch do­mów.

  Ar­gu­men­ta­cja ta je­st wa­dli­wa na­wet przy za­ło­że­niu, że kon­tro­la czyn­szów osta­te­cz­nie nie oka­że się trwa­ła. Po­mi­ja ona bo­wiem na­ty­ch­mia­sto­wy sku­tek. Je­śli wła­ści­cie­lom wol­no pod­no­sić czyn­sze od­po­wied­nio do in­fla­cji pie­nięż­nej i rze­czy­wi­sty­ch wa­run­ków po­da­ży i po­py­tu, po­szcze­gól­ni na­jem­cy bę­dą oszczę­dzać, wy­naj­mu­jąc mniej­sze mie­sz­ka­nia. Po­zo­sta­wia to in­nym miej­sce w mie­sz­ka­nia­ch, któ­ry­ch je­st zbyt ma­ło. Ta sa­ma ilo­ść mie­sz­kań da schro­nie­nie więk­szej li­cz­bie lu­dzi, aż do chwi­li, gdy nie­do­bo­ry zo­sta­ną uzu­peł­nio­ne.

  Na­to­mia­st kon­tro­la czyn­szów za­chę­ca do roz­rzut­ne­go wy­ko­rzy­sty­wa­nia po­wierz­ch­ni mie­sz­ka­nio­wej. Da­je przy­wi­le­je tym, któ­rzy już zaj­mu­ją mie­sz­ka­nia czy do­my w da­nym mie­ście, czy re­gio­nie, ko­sz­tem ty­ch wszy­st­ki­ch, dla któ­ry­ch są one nie­do­stęp­ne. Je­śli po­zwa­la się czyn­szom wzro­snąć do po­zio­mu wol­no­ryn­ko­we­go, da­je się wszy­st­kim na­jem­com i po­ten­cjal­nym na­jem­com jed­na­ko­wą moż­li­wo­ść ubie­ga­nia się na ryn­ku o po­wierz­ch­nię mie­sz­ka­nio­wą. W wa­run­ka­ch in­fla­cji pie­nięż­nej czy rze­czy­wi­ste­go nie­do­bo­ru mie­sz­kań czyn­sze wzra­sta­ły­by zu­peł­nie tak sa­mo, gdy­by wła­ści­cie­lom nie po­zwo­lo­no usta­lać cen, ale je­dy­nie ak­cep­to­wać naj­wyż­szą kon­ku­ren­cyj­ną ce­nę ofe­ro­wa­ną przez na­jem­ców.

  Skut­ki kon­tro­li czyn­szów sta­ją się tym gor­sze, im dłu­żej ona trwa. Nie po­wsta­ją no­we do­my, gdyż nie ma żad­ny­ch bo­dź­ców do ich bu­do­wy. Przy wzro­ście ko­sz­tów bu­do­wy (za­zwy­czaj w wy­ni­ku in­fla­cji) daw­ny po­ziom czyn­szów nie da­je zy­sku. Je­śli, co czę­sto się zda­rza, rząd osta­te­cz­nie uświa­da­mia to so­bie i uwal­nia no­we bu­dyn­ki od kon­tro­li czyn­szów, na­dal bo­dź­ce do wzno­sze­nia no­wy­ch bu­dyn­ków nie są tak sil­ne, jak by­ły­by wte­dy, gdy­by star­sze bu­dyn­ki rów­nież nie pod­le­ga­ły kon­tro­li. Za­leż­nie od stop­nia de­pre­cja­cji pie­nią­dza, ja­ka na­stą­pi­ła od chwi­li, gdy sta­re czyn­sze zo­sta­ły usta­wo­wo za­mro­żo­ne, czyn­sze w no­wy­ch bu­dyn­ka­ch mo­gą być dzie­sięć czy dwa­dzie­ścia ra­zy wyż­sze od czyn­szów w sta­ry­ch do­ma­ch po­dob­nej ja­ko­ści. (Zda­rzy­ło się to rze­czy­wi­ście na przy­kład we Fran­cji po II woj­nie świa­to­wej). Ta­ka sy­tu­acja znie­chę­ca na­jem­ców w sta­ry­ch bu­dyn­ka­ch do zmia­ny mie­sz­ka­nia, nie­za­leż­nie od te­go, jak po­więk­sza­ją się ich ro­dzi­ny czy po­gar­sza stan lo­ka­li.

  Ze wzglę­du na ni­skie usta­lo­ne czyn­sze w sta­ry­ch bu­dyn­ka­ch, na­jem­ców, któ­rzy już zaj­mu­ją w ni­ch mie­sz­ka­nia i któ­ry­ch pra­wo chro­ni od wzro­stu czyn­szów, za­chę­ca się do roz­rzut­ne­go wy­ko­rzy­sta­nia po­wierz­ch­ni mie­sz­ka­nio­wej — na­wet wte­dy, gdy ich ro­dzi­ny się zmniej­sza­ją. W ten spo­sób bez­po­śred­nia pre­sja no­we­go po­py­tu sku­pia się na sto­sun­ko­wo nie­li­cz­ny­ch no­wy­ch bu­dyn­ka­ch. To od ra­zu win­du­je w ni­ch czyn­sze do po­zio­mu wyż­sze­go, niż zo­stał­by osią­gnię­ty na cał­ko­wi­cie wol­nym ryn­ku.

  Nie­mniej nie za­chę­ca to w od­po­wied­nim stop­niu do bu­do­wy no­wy­ch do­mów. Bu­dow­ni­czo­wie czy wła­ści­cie­le ist­nie­ją­cy­ch już do­mów z mie­sz­ka­nia­mi do wy­na­ję­cia stwier­dza­ją, że sta­re mie­sz­ka­nia przy­no­szą ogra­ni­czo­ne zy­ski al­bo na­wet stra­ty; ma­ją za­tem ma­ło ka­pi­ta­łu (al­bo na­wet nie ma­ją go w ogó­le) i nie mo­gą wło­żyć go w no­we bu­do­wy. Na do­da­tek mo­gą się oni — czy też ci, któ­rzy po­sia­da­ją ka­pi­tał z in­ny­ch źró­deł — oba­wiać, że rząd mo­że w każ­dej chwi­li zna­leźć wy­mów­kę dla wpro­wa­dze­nia kon­tro­li czyn­szów na­wet w no­wy­ch bu­dyn­ka­ch. Co czę­sto rze­czy­wi­ście na­stę­pu­je.

  Sy­tu­acja mie­sz­ka­nio­wa bę­dzie po­gar­szać się rów­nież na in­ne spo­so­by. Co naj­waż­niej­sze, je­śli nie do­pu­ści się do na­le­ży­te­go wzro­stu czyn­szów, wła­ści­cie­le nie bę­dą tro­sz­czyć się o prze­bu­do­wę mie­sz­kań al­bo ich uno­wo­cze­śnia­nie. Istot­nie — gdy kon­tro­la czyn­szów je­st szcze­gól­nie ode­rwa­na od rze­czy­wi­sto­ści lub opre­syj­na, wła­ści­cie­le nie bę­dą do­ko­ny­wać w wy­naj­mo­wa­ny­ch do­ma­ch czy mie­sz­ka­nia­ch na­wet naj­bar­dziej nie­zbęd­ny­ch na­praw. Nie tyl­ko nie bę­dą mie­li do te­go eko­no­mi­cz­ny­ch bo­dź­ców — mo­gą na­wet nie mieć środ­ków fi­nan­so­wy­ch. Usta­wo­wa kon­tro­la czyn­szów, wśród in­ny­ch skut­ków, pro­wa­dzi do zły­ch sto­sun­ków po­mię­dzy wła­ści­cie­la­mi, któ­ry­ch zmu­sza się, by po­prze­sta­wa­li na ma­ły­ch zy­ska­ch al­bo na­wet po­no­si­li stra­ty, a na­jem­ca­mi, któ­rzy uskar­ża­ją się, że wła­ści­cie­le nie prze­pro­wa­dza­ją po­trzeb­ny­ch re­mon­tów.

  Na­stęp­nym kro­kiem usta­wo­daw­ców, dzia­ła­ją­cy­ch po pro­stu pod na­ci­skiem po­li­ty­cz­nym lub wpro­wa­dza­ny­ch w błąd fał­szy­wy­mi ide­ami eko­no­mi­cz­ny­mi, je­st za­zwy­czaj zdję­cie kon­tro­li z „luk­su­so­wy­ch” apar­ta­men­tów i jed­no­cze­sne utrzy­ma­nie jej dla mie­sz­kań o niż­szym lub śred­nim stan­dar­dzie. Ar­gu­men­tu­je się, że bo­ga­ci na­jem­cy mo­gą po­zwo­lić so­bie, by pła­cić wyż­sze czyn­sze, bied­ny­ch zaś na to nie stać.

  Od­le­gły sku­tek te­go ro­dza­ju dys­kry­mi­na­cji je­st jed­nak do­kład­nie prze­ciw­ny te­mu, co ma­ją na ce­lu jej rze­cz­ni­cy. Za­chę­ca się oraz na­gra­dza bu­dow­ni­czy­ch i wła­ści­cie­li luk­su­so­wy­ch apar­ta­men­tów; znie­chę­ca się oraz ka­rze bu­dow­ni­czy­ch i wła­ści­cie­li bar­dziej po­trzeb­ny­ch lo­ka­li o niż­szym stan­dar­dzie. Pierw­szym wol­no uzy­skać tak wiel­ki zy­sk, ja­ki tyl­ko za­pew­nia­ją wa­run­ki po­da­ży i po­py­tu; dru­gi­ch po­zo­sta­wia się bez bo­dź­ców do bu­do­wy no­wy­ch do­mów z tań­szy­mi mie­sz­ka­nia­mi (a na­wet po­zba­wia się ich ka­pi­ta­łu).

  W re­zul­ta­cie za­chę­ca się do na­praw i prze­bu­do­wy apar­ta­men­tów luk­su­so­wy­ch; po­ja­wia się też ten­den­cja, by je bu­do­wać w no­wy­ch do­ma­ch. Nie ma na­to­mia­st żad­ny­ch bo­dź­ców, by bu­do­wać mie­sz­ka­nia dla lu­dzi o ni­ski­ch do­cho­da­ch al­bo choć­by utrzy­my­wać ist­nie­ją­ce te­go ro­dza­ju mie­sz­ka­nia w do­brym sta­nie. Tak więc lo­ka­le dla grup o ni­ski­ch do­cho­da­ch bę­dą mia­ły co­raz gor­szą ja­ko­ść, ich ilo­ść zaś nie bę­dzie wzra­stać. Gdy li­cz­ba lud­no­ści po­więk­sza się, po­gor­sze­nie ja­ko­ści i nie­do­bór tań­szy­ch mie­sz­kań bę­dą po­głę­biać się co­raz bar­dziej i bar­dziej. Mo­gą one osią­gnąć punkt, w któ­rym wie­lu wła­ści­cie­li nie tyl­ko nie ma już żad­ne­go zy­sku, ale sta­je wo­bec co­raz więk­szy­ch przy­mu­so­wy­ch strat. Mo­gą prze­ko­nać się oni, że nie wol­no im na­wet od­dać swej wła­sno­ści za dar­mo. Mo­gą osta­te­cz­nie po­rzu­cić swą wła­sno­ść i znik­nąć, a wte­dy nie da się ob­cią­żać ich po­dat­ka­mi. Wła­ści­cie­le prze­sta­ją za­pew­niać ogrze­wa­nie czy in­ne pod­sta­wo­we usłu­gi, co zmu­sza na­jem­ców do po­rzu­ca­nia mie­sz­kań. Co­raz wię­cej dziel­nic pod­upa­da i sta­je się slum­sa­mi. Ostat­ni­mi la­ty w No­wym Jor­ku zwy­kłym wi­do­kiem sta­ły się ca­łe blo­ki opu­sz­czo­ny­ch mie­sz­kań, w któ­ry­ch okna są wy­bi­te i za­bi­te de­ska­mi, by unie­moż­li­wić wan­da­lom dal­sze spu­sto­sze­nia. Czę­st­sze sta­ją się pod­pa­le­nia, o któ­re po­dej­rze­wa się wła­ści­cie­li.

  Dal­szym skut­kiem je­st wy­sch­nię­cie źró­dła do­cho­dów miej­ski­ch, gdyż wciąż spa­da war­to­ść nie­ru­cho­mo­ści pod­da­ny­ch opo­dat­ko­wa­niu. Mia­sta ban­kru­tu­ją al­bo nie są zdol­ne do­star­czać pod­sta­wo­wy­ch usług.

  Cho­ciaż skut­ki te sta­ją się tak ja­sne, że aż ośle­pia­ją, po stro­nie ty­ch, któ­rzy wpro­wa­dzi­li kon­tro­lę czyn­szów, nie ma oczy­wi­ście żad­nej świa­do­mo­ści po­peł­nio­ny­ch błę­dów. Za­mia­st te­go oskar­ża­ją oni sys­tem ka­pi­ta­li­sty­cz­ny. Twier­dzą, że pry­wat­na przed­się­bior­czo­ść je­sz­cze raz „za­wio­dła”, że „pry­wat­na przed­się­bior­czo­ść nie mo­że so­bie z tym po­ra­dzić”. Ar­gu­men­tu­ją więc, że wkro­czyć mu­si Pań­stwo i sa­mo za­jąć się bu­do­wą ta­ni­ch mie­sz­kań.

  Tak wła­śnie się sta­ło w nie­mal wszy­st­ki­ch kra­ja­ch, któ­re za­an­ga­żo­wa­ne by­ły w II woj­nę świa­to­wą lub wpro­wa­dzi­ły kon­tro­lę czyn­szów, pró­bu­jąc prze­ciw­dzia­łać in­fla­cji pie­nięż­nej.

  Tak więc rząd uru­cha­mia gi­gan­ty­cz­ne pro­gra­my bu­dow­nic­twa mie­sz­ka­nio­we­go — na koszt po­dat­ni­ków. Mie­sz­ka­nia wy­naj­mu­je się po ce­na­ch, któ­re nie zwra­ca­ją ko­sz­tów bu­do­wy i utrzy­ma­nia. Ty­po­we roz­wią­za­nie po­le­ga na tym, że rząd wy­pła­ca ro­cz­ne sub­sy­dia: al­bo bez­po­śred­nio na­jem­com — w po­sta­ci niż­szy­ch czyn­szów, al­bo bu­dow­ni­czym i za­rząd­com pań­stwo­we­go bu­dow­nic­twa mie­sz­ka­nio­we­go. Bez wzglę­du na to, ja­ką na­zwę no­si przy­ję­te roz­wią­za­nie, na­jem­cy w ta­ki­ch bu­dyn­ka­ch sub­sy­dio­wa­ni są przez re­sz­tę spo­łe­czeń­stwa. Pła­ci się za ni­ch czę­ść czyn­szu. Wy­bie­ra się ich i ob­da­rza przy­wi­le­jem. Moż­li­wo­ści po­li­ty­cz­ne ta­kie­go fa­wo­ry­zo­wa­nia są zbyt oczy­wi­ste, by trze­ba by­ło je pod­kre­ślać. Gru­py na­ci­sku — lo­ka­to­rzy — na­by­wa­ją prze­świad­cze­nia, że po­dat­ni­cy win­ni im są sub­sy­dia, że ma­ją do ni­ch pra­wo. Po­dej­mo­wa­ne są ko­lej­ne, nie­mal nie­od­wra­cal­ne kro­ki wio­dą­ce w stro­nę to­tal­ne­go opie­kuń­cze­go pań­stwa do­bro­by­tu.

  I wre­sz­cie — o iro­nio! Im bar­dziej kon­tro­la czyn­szów je­st ode­rwa­na od rze­czy­wi­sto­ści, dra­koń­ska i nie­spra­wie­dli­wa, z tym więk­szą gor­li­wo­ścią pro­wa­dzi się po­li­ty­cz­ną ar­gu­men­ta­cję na rze­cz jej utrzy­ma­nia. Je­śli usta­wo­wo usta­lo­ne czyn­sze wy­no­szą śred­nio 95 pro­cent czyn­szów wol­no­ryn­ko­wy­ch i wła­ści­cie­li do­ty­ka tyl­ko nie­wiel­ka nie­spra­wie­dli­wo­ść, znie­sie­nie kon­tro­li nie wy­wo­łu­je więk­szy­ch po­li­ty­cz­ny­ch sprze­ci­wów, po­nie­waż na­jem­cy bę­dą mu­sie­li opła­cić wzro­st wy­no­szą­cy śred­nio je­dy­nie 5 pro­cent. Ale gdy in­fla­cja pie­nią­dza je­st tak wiel­ka al­bo usta­wo­daw­stwo kon­tro­li cen tak re­pre­syj­ne i ode­rwa­ne od rze­czy­wi­sto­ści, że usta­lo­ne czyn­sze wy­no­szą za­le­d­wie 10 pro­cent czyn­szów wol­no­ryn­ko­wy­ch, wła­ści­cie­lom zaś wy­rzą­dza się wiel­ką nie­spra­wie­dli­wo­ść, pod­no­si się wiel­ki krzyk na te­mat stra­sz­li­we­go zła, do ja­kie­go do­pro­wa­dzi­ło­by znie­sie­nie kon­tro­li i zmu­sze­nie na­jem­ców, by pła­ci­li uza­sad­nio­ne eko­no­mi­cz­nie czyn­sze. Ar­gu­men­tu­je się, że by­ło­by nie­wy­po­wie­dzia­nym okru­cień­stwem i bez­sen­sem żą­dać od na­jem­ców, by opła­ci­li tak na­gły i ol­brzy­mi wzro­st.

  Na­wet prze­ciw­ni­cy kon­tro­li czyn­szów skłon­ni są więc przy­znać, że znie­sie­nie kon­tro­li po­win­no być pro­ce­sem prze­pro­wa­dza­nym bar­dzo ostroż­nie, stop­nio­wo i w cią­gu pew­ne­go cza­su. Tak więc nie­li­cz­ni tyl­ko ma­ją w ty­ch wa­run­ka­ch do­ść po­li­ty­cz­nej od­wa­gi i eko­no­mi­cz­nej in­tu­icji, by do­ma­gać się choć­by ta­kie­go stop­nio­we­go znie­sie­nia kon­tro­li. Pod­su­mo­wu­jąc — im bar­dziej kon­tro­la czyn­szów je­st ode­rwa­na od rze­czy­wi­sto­ści i nie­spra­wie­dli­wa, tym więk­szą trud­no­ść po­li­ty­cz­ną spra­wia po­zby­cie się jej. W wie­lu kra­ja­ch zgub­ną kon­tro­lę czyn­szów utrzy­mu­je się je­sz­cze ca­łe la­ta po od­rzu­ce­niu in­ny­ch ro­dza­jów kon­tro­li cen.

  Po­li­ty­cz­ne wy­mów­ki dla utrzy­ma­nia kon­tro­li cen zy­sku­ją na wia­ry­god­no­ści. Usta­wy za­pew­nia­ją nie­kie­dy, że kon­tro­li moż­na za­nie­chać, gdy od­se­tek mie­sz­kań go­to­wy­ch do wy­na­ję­cia prze­kro­czy pew­ną usta­lo­ną li­cz­bę. Urzęd­ni­cy utrzy­mu­ją­cy kon­tro­lę czyn­szów try­um­fal­nie wska­zu­ją, że wciąż je­st ich zbyt ma­ło. Oczy­wi­ście. Po pro­stu usta­wo­we czyn­sze utrzy­my­wa­ne są na po­zio­mie o ty­le niż­szym od ryn­ko­we­go, że sztu­cz­nie zwięk­sza to po­pyt na po­wierz­ch­nię do wy­na­ję­cia, jed­no­cze­śnie znie­chę­ca­jąc do po­więk­sza­nia po­da­ży. Tak więc im mniej roz­sąd­ku wy­ka­zu­je rząd w usta­la­niu ni­ski­ch czyn­szów mak­sy­mal­ny­ch, tym więk­szą moż­na mieć pew­no­ść, że na­dal trwać bę­dzie „nie­do­bór” wy­naj­mo­wa­ny­ch do­mów i mie­sz­kań.

  Wła­ści­cie­lom wy­rzą­dza się skan­da­li­cz­ną nie­spra­wie­dli­wo­ść. Po­wtó­rz­my — zmu­sza się ich, by sub­sy­dio­wa­li na­jem­ców, czę­sto ko­sz­tem wiel­ki­ch wła­sny­ch strat. Nie­rzad­ko zda­rza się, że sub­sy­dio­wa­ni na­jem­cy są bo­gat­si od wła­ści­cie­la, któ­re­go zmu­sza się, by wziął na sie­bie czę­ść ryn­ko­we­go czyn­szu. Po­li­ty­cy lek­ce­wa­żą to. Lu­dzie w in­ny­ch ga­łę­zia­ch go­spo­dar­ki, któ­ry­ch ser­ce bi­je dla na­jem­ców, po­pie­ra­ją wpro­wa­dze­nie lub utrzy­ma­nie kon­tro­li czyn­szów; nie po­su­wa­ją się przy tym do wnio­sku, że i od ni­ch sa­my­ch rząd mó­gł­by za­żą­dać, by w dro­dze opo­dat­ko­wa­nia wzię­li na sie­bie czę­ść sub­sy­diów dla na­jem­ców. Ca­ły cię­żar spa­da na nie­wiel­ką kla­sę lu­dzi, któ­rzy by­li na ty­le nie­go­dzi­wi, że wy­bu­do­wa­li lub po­sia­da­ją mie­sz­ka­nia do wy­na­ję­cia.

  Nie­wie­le je­st okre­śleń bar­dziej ob­raź­li­wy­ch niż wła­ści­ciel slum­sów. Ale o ko­go tu cho­dzi? To nie czło­wiek, któ­ry po­sia­da dro­gą nie­ru­cho­mo­ść w mod­nej dziel­ni­cy, ale któ­ry ma zruj­no­wa­ną nie­ru­cho­mo­ść na te­re­nie slum­su, gdzie czyn­sze są naj­niż­sze, a płat­no­ści naj­bar­dziej od­wle­ka­ne, nie­pew­ne i nie­so­lid­ne. Nie­ła­two wy­ob­ra­zić so­bie, z ja­kie­go po­wo­du (po­mi­ja­jąc nie­go­dzi­wo­ść na­tu­ry) czło­wiek, któ­ry mó­gł­by po­zwo­lić so­bie na po­sia­da­nie przy­zwo­ity­ch mie­sz­kań do wy­na­ję­cia, po­sta­no­wił­by mi­mo to zo­stać wła­ści­cie­lem slum­su.

  Gdy nie­roz­sąd­nej kon­tro­li cen pod­da­je się ar­ty­ku­ły bez­po­śred­niej kon­sump­cji, ta­kie jak na przy­kład chleb, pie­ka­rze mo­gą po pro­stu prze­stać pro­du­ko­wać go i sprze­da­wać. Nie­do­bór na­ty­ch­mia­st sta­je się oczy­wi­sty, co zmu­sza po­li­ty­ków, by pod­nie­śli ce­ny mak­sy­mal­ne lub znie­śli kon­tro­lę. Ale mie­sz­ka­nia są bar­dzo trwa­łe. Mo­że mi­nąć kil­ka lat, za­nim na­jem­cy od­czu­ją re­zul­ta­ty znie­chę­ca­nia do bu­do­wy no­wy­ch do­mów, do zwy­kły­ch re­mon­tów i na­praw. Upły­nąć mo­że je­sz­cze wię­cej, za­nim uświa­do­mią so­bie, że nie­do­bór i po­gor­sze­nie ja­ko­ści mie­sz­kań wy­wo­dzą się bez­po­śred­nio z kon­tro­li czyn­szów. Co wię­cej, do­pó­ki wła­ści­cie­le uzy­sku­ją ja­ki­kol­wiek do­chód, choć tro­chę prze­kra­cza­ją­cy po­dat­ki i od­set­ki od kre­dy­tu hi­po­te­cz­ne­go, wy­da­je się im, że nie ma­ją in­ne­go wyj­ścia, jak tyl­ko na­dal utrzy­my­wać i wy­naj­mo­wać swe nie­ru­cho­mo­ści. Po­li­ty­cy — pa­mię­ta­jąc, że na­jem­cy ma­ją wię­cej gło­sów niż wła­ści­cie­le — cy­ni­cz­nie utrzy­mu­ją kon­tro­lę czyn­szów dłu­go po tym, jak zmu­sze­ni zo­sta­li od­stą­pić od ogól­nej kon­tro­li cen.

  Tak więc wra­ca­my do na­szej głów­nej lek­cji. Pre­sja na kon­tro­lę czyn­szów po­cho­dzi od ty­ch, któ­rzy roz­wa­ża­ją tyl­ko krót­ko­ter­mi­no­we ko­rzy­ści, ja­kie w ich wy­ob­raź­ni uzy­sku­je jed­na gru­pa w spo­łe­czeń­stwie. Ale gdy roz­wa­ży­my dłu­go­ter­mi­no­we skut­ki, ja­kie sta­ją się udzia­łem wszy­st­ki­ch, z sa­my­mi na­jem­ca­mi włą­cz­nie, zda­my so­bie spra­wę, że kon­tro­la czyn­szów je­st nie tyl­ko co­raz, bar­dziej bez­owoc­na, ale co­raz bar­dziej szko­dli­wa — i to tym bar­dziej, im je­st su­row­sza i im dłu­żej się ją pro­wa­dzi.