Kradzież czy jeszcze licytacja? Jak kupić dom za ułamek ceny

Minął czas, gdy media praktycznie co miesiąc informowały o kolejnym przypadku arogancji i brutalności jakiegoś komornika. Ba, nawet o kradzieży sprzętów należących do… sąsiada.

Okazuje się jednak, że przypadki podobne ciągle mają miejsce.

Rodzina W. dawno temu (16 stycznia 2008 roku) zawarła umowę o tzw. kredyt frankowy. Niestety, sytuacja, w jakiej znalazły się dziesiątki tysięcy Polaków (zamiast trwałości kursu franka mieliśmy jego niebywały wzrost) wymusiło na W. skorzystanie z oferty założonego w tymże roku Alior-Banku.

W dniu zawierania umowy kurs ten wynosił ok. 1,98 PLN za 1 CHF. Już na początku 2009 r. trzeba było zapłacić za 1 franka 2,80 zł.

W dniu zawarcia umowy z Alior Bankiem – 3,60 zł co oznaczało, że dług państwa W. liczony w złotówkach stał się prawie dwa razy większy niż w momencie zawierania umowy. Podobnie wzrosły raty, liczone wszak w szwajcarskiej walucie. A jeśli dodać do tego, że przez pierwsze lata kredytu dłużnik spłaca wyłącznie odsetki wniosek był jeden – trzeba było wrócić do złotówki.

25 października 2011 roku umowa została zawarta. I tu kolejna wtopa państwa W., niestety wywołana podstępnie przez Bank. Okazało się, że od 1 stycznia 2012 roku wzrasta wysokość raty, i to o prawie 25%.

Powodem był… wiek kredytobiorcy. Okazało się, że wg ustaleń wewnątrz bankowych od roku, w którym kredytodawca kończy lat 50, drastycznie rośnie koszt ubezpieczenia kredytu. O czym kredytobiorców „zapomniano” poinformować...

A kiedy jeszcze drastycznie zmniejszyły się dochody, W. klęknęli.

Historia od tej pory zaczęła się toczyć wg znanego powszechnie scenariusza. Bank wydał tytuł egzekucyjny, sławetny BTE (nr H4063/2013/DMRiW/PS), któremu to w klauzulę wykonalności nadał Sąd Rejonowy w Pszczynie dnia 24 czerwca 2013 roku..

Egzekucja pod sygnaturą KM 2224/13 trafiła do znanego pszczyńskiego komornika Marcina Niemczyka.

Prócz zajęcia wynagrodzeń obojga dłużników (niedawno jeszcze kredytobiorców) Niemczyk przystąpił do egzekucji z nieruchomości – dużego domu rodzinnego, będącego wspólną własnością małżonków.

I tu nagle okazało się, że jak to zazwyczaj bywa, operat szacunkowy wartości nieruchomości dokonany dla potrzeb zaciągnięcia kredytu rażąco odbiega od operatu sporządzonego dla potrzeb późniejszej egzekucji!

Zupełnie jakby dom, na którym ma dopiero zostać ustanowiona hipoteka, wyglądał tak:

Natomiast dla komornika i powołanego przezeń biegłego deczko inaczej:

Co prawda w tym przypadku wycena dokonana przez biegłego powołanego przez Bank nie była aż tak wiele razy wyższa od tej dokonanej na polecenie komornika, ale…

Wycena, dokonana dla potrzeba zaciągnięcia kredytu w Alior Banku, dokonana przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, wskazanego przez tenże Bank jeszcze w 2011 roku wyniosła blisko 900 tysięcy złotych!

Tymczasem sporządzony na zlecenie komornika Marcina Niemczyka w 2017 roku operat wartość nieruchomości określa na… 412 tysięcy złotych.

I to pomimo tego, że ceny nieruchomości w Pszczynie w tym czasie urosły średnio o jakieś 40%!

U komornika Niemczyka najwyraźniej wektor zmian został odwrócony.

Ba, nie tylko u komornika.

Wycena z 2018 roku, dokonana jakoby na polecenie Sądu w Pszczynie, nieznacznie podwyższyła kwotę oszacowania – do 459.500,- zł!

Nic nie dały wnoszone skargi. Ba, działań komornika nie przerwała nawet pandemia.

Do czarnej legendy polskich sądów przejść powinna odpowiedź komornika Niemczyka na skargę dotyczącą posługiwania się podczas licytacji wyceną sprzed dwóch lat, choć zgodnie z obowiązującymi przepisami ważna jest tylko rok.

Otóż zdaniem pana komornika zmiana cen, jaka zaszła od momentu dokonania operatu do czasu licytacji, jest bez znaczenia. Nawet wtedy, gdy od czasu wykonania operatu do licytacji mijają dwa lata, jak w tym przypadku.

Dwa tygodnie wcześniej Niemczyk oglądał nieruchomość i na własne oczy widział zmiany! Ale to przecież bez znaczenia…

Jak łatwo się domyśleć opinię tę podzielił Sąd Rejonowy w Pszczynie. Niestety, z przyczyn proceduralnych nie było możliwości zainteresowania skargą sądu przełożonego, czyli Sądu Okręgowego w Katowicach.

Tymczasem kwestie związane z wyceną nieruchomości zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n. Przepisy te, zgodnie z art. 149 u.g.n., znajdują zastosowanie do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Stosownie do treści art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wcześniej wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, które wpływają na treść operatu.

Taką istotną zmianą czynników jest np. zmiana cen transakcyjnych, branych wszak za podstawę wyceny!

To jednak umknęło najwyraźniej nadzorującej Niemczyka pszczyńskiej sędzi Marii Fojcik.

Nic nie dało także żądanie przełożenia licytacji na termin późniejszy, zgłoszone przez dłużnika Marka W. Był wówczas zatrudniony w Niemczech i zachorował na COVID-19, zatem był poddany obowiązkowej kwarantannie.

Mimo obiektywnej przeszkody licytacja się odbyła, choć Marek W. miał prawo być przy niej obecny i wnosił o umożliwienie tego.

Sam przebieg licytacji był kuriozalny.

Pełnomocniczka dłużniczki została odesłana do biura podawczego celem złożenia upoważnienia do reprezentacji. Pomimo publicznego charakteru licytacji była ona kontynuowana tak, że podczas nieobecności pełnomocnika komornik przedstawił jakoby istniejący stan nieruchomości w oparciu o nieaktualny operat!

Końcowa cena domu, wycenionego 9 lat wcześniej na prawie milion złotych wyniosła… 380 tysięcy!

Ponieważ ciągle jeszcze brak planu podziału sumy uzyskanej z licytacji nie wiadomo, ile z tego weźmie komornik na swoje niemałe w końcu koszty.

Wiadomo jednak, że liczący sobie około 300 m kwadratowych pełnokomfortowy dom (w części pomieszczeń założona jest klimatyzacja) plus spora jak na warunki miejskie działka, został zlicytowany za równowartość mieszkania w wielkiej płycie o powierzchni około 70 m kw.

Co rzuca się w oczy każdemu, kto mógł z boku obserwować cały ten iście kafkowski proces, to zupełny bezsens obecnego systemu skarżenia czynności komorniczych.

Są one tylko sposobem na dodatkowy drenaż pieniędzy podatnika. Poza tym nie dają nic.

Owszem, czasem przynoszą efekt… ale tylko wtedy, kiedy sprawa zostanie wcześniej nagłośniona np. u Elżbiety Jaworowicz.

Polska ciągle jest Republiką Windykacyjną, w której pewna kasta urzędników sprawiedliwości wyraźnie stoi ponad prawem.

Dłużnik zaś, szczególnie ten posiadający jakiś majątek czy też źródło dochodów, praw natomiast jest pozbawiony.

Musi pokornie znosić egzekucję… do swojego lub jej końca.

6.08 2023

Sprawa prowadzona była pod sygnaturą I Co 2254/15 SR w Pszczynie.

fot. pixabay